Czemu mieszkania nie tanieją?

Inflacja zwolniła, metr przyspieszył

W lipcu 2026 inflacja w Polsce wyniosła 3,0% rok do roku, a PKB w II kwartale urósł o 3,8%. Metr nowego mieszkania w Bydgoszczy kosztował w I kwartale o 21,5% więcej niż rok wcześniej.

To ceny transakcyjne z rynku pierwotnego, czyli z umów, które zbiera NBP. Odczyty pochodzą z różnych kwartałów, bo każda instytucja publikuje dane w swoim rytmie.

Mieszkań nie ma w koszyku inflacji

Inflacja mierzy ceny koszyka zakupów: jedzenia, paliwa, prądu. Zakupu mieszkania w tym koszyku nie ma, dlatego obie liczby mogą iść w zupełnie różne strony.

Cenami mieszkań ruszają inne rzeczy. Najważniejsza jest zdolność kredytowa: im niższa stopa, tym większy kredyt przy tej samej racie. Do tego podaż, czyli ile mieszkań stoi gotowych i czeka na kupującego, i dochody, bo rosnące wypłaty podnoszą to, na co ludzi realnie stać.

Jedyny hamulec to podaż

U deweloperów czeka dziś około 59 tys. mieszkań o łącznej wartości około 52 mld zł. To dwa razy więcej niż trzy lata temu. Tak duży wybór nie pozwala cenom skoczyć, bo kupujący ma w czym przebierać.

Mieszkania sprzedają się jednak szybciej, niż deweloperzy wprowadzają nowe. Zapas, który dziś hamuje ceny, nie jest dany raz na zawsze.

Tańszy kredyt podnosi ceny

Kiedy stopa procentowa spada, bank pożycza więcej przy tej samej racie. To samo dzieje się u wszystkich kupujących naraz, a mieszkań nie przybywa z dnia na dzień. Więcej pieniędzy goni tę samą liczbę mieszkań.

Najlepiej widać to na latach 2020 i 2021. Stopa NBP wynosiła wtedy 0,10%, a sprzedaż mieszkań rosła miesiąc do miesiąca nawet o 40%.

Nie tanieją, bo nie mają powodu

Ceny mieszkań spadają wtedy, kiedy ludzi przestaje być na nie stać. Dane mówią coś odwrotnego. Czekanie na przecenę może więc potrwać dłużej, niż się wydaje.